築年数とリノベーションをどう考えたか
条件を絞ったことで、マンション探しはようやく前に進みました。
判断軸が定まると、残る物件の傾向がはっきり見えてきます。
この記事では、
- 条件を絞った結果、実際にどんな物件が候補に残ったのか
- 築年数をどう捉え、リノベーションをどう考えたのか
を、私自身の思考整理としてまとめます。
条件を絞ったら「残る物件のタイプ」が見えてきた
前記事で整理した、私の絶対条件はこの3つでした。
- 中心駅から徒歩10分以内、もしくは仕事場に近い便利な街中
- 85㎡以上
- ペット可
この条件で探していくと、
候補に残る物件は、ほぼ次の3タイプに分かれました。
候補①｜築浅（10年以内）だが、狭いマンション
まず残ったのは、築浅で設備が新しいマンションです。
良かった点
- 見た目がきれい
- 水回りの心配が少ない
- リフォームなしで住める可能性が高い
でも、引っかかった点
- 85㎡以上になると価格が一気に跳ね上がる（そもそも物件数が少ない）
- 広さを取ると立地が微妙になる
- 部屋数や収納が足りない
今は娘も含めた3人暮らし。
「今は何とかなる」広さでも、
10年後に同じ感覚で暮らせるかと考えると、違和感が残りました。
候補②｜築15〜25年、立地と広さのバランスが良いマンション
次に多く残ったのが、このゾーンです。
正直、一番現実的で、一番悩んだゾーンでもあります。
良かった点
- 駅近・街中 × 85㎡以上が現実的
- 間取りがゆったりしている
- 当時のマンションは造りがしっかりしているものが多い
注意が必要だと感じた点
- 修繕積立金が明らかに不足している物件
- 中途半端なリフォーム済み
- 管理組合が機能していないケース
- 掲示板に注意が多く書いてある
- 管理人さんの態度（住民と良好か）
⚠️物件のサイトに小さく
「修繕積立金が不足しているため、来年度〇〇円の追徴があります」
と、小さく書かれていることもありました。
特に怖かったのは、
「とりあえず住めるようにしただけ」のリフォームです。
数年後にまた水回りをやり直す可能性があるなら、
それは安心ではなく、先送りされただけの負担だと感じました。
このゾーンでは、
「軽いリフォーム済み」より
最初からフルリノベ前提で考えた方が合理的だと思うようになりました。
候補③｜築30年以上だが、駅近・広さ十分なマンション
意外と気になり始めたのが、
築年数がさらに古い物件です。
良かった点
- 立地が非常に良い
- 90㎡前後の広さがある
- 価格が抑えられるケースもある
ただし前提条件
- 基本的にフルリノベーション前提
- 管理・修繕状況の確認は必須
築年数だけを見ると不安になりますが、
物件を見続けるうちに、
「管理が良ければ、築年数は絶対的な欠点ではない」
という考え方に変わっていきました。
私が「築年数」より重視した3つのこと
物件を見れば見るほど、
「築◯年」という数字だけでは判断できないと感じるようになりました。
そこで私が重視したのは、次の3点です。
① 管理と修繕がきちんと積み重なっているか
- 修繕積立金の残高や借入の有無
- 長期修繕計画が現実的か
- 過去の修繕履歴
- 管理会社が機能しているか
- 建設会社が信頼できるか
これが整っていない物件は、
築浅でも候補から外しました。
「マンションは管理を買え」
この言葉の意味を、身をもって実感しました。
② 間取りと構造に“無理がない”か
- 廊下や収納が極端に狭くないか
- 無理な壁撤去が必要ないか
- 湿気やカビの兆候がないか
- 風が抜けるか
リノベーションは魔法ではありません。
元の設計が素直なほど、住みやすい住まいになります。
③ リノベ後の「出口」が想像できるか
- 貸すなら、家賃は現実的か
- 売るなら、立地と広さは武器になるか
- リノベ費用に対して効果は見合うか
マンション・リノベーション・インテリアを
別々に考えるのではなく、総合的に判断するようになりました。
築年数とリノベーションをどう捉えたか
私にとってリノベーションは、贅沢ではありませんでした。
- 築年数のハンデを調整する
- 暮らしの癖に合わせて整える
- 将来の選択肢を広げる
ための、現実的な手段です。
「築浅を高く買う」か
「築年数を受け入れて、整える」か。
この比較をしたとき、
後者の方が、今の私たちの年齢と価値観に合っていました。
次の記事では
次は、
- 最終的にどんなマンションを選んだのか
- なぜその物件に決めたのか
- リノベーションで何を重視したのか
を、もう一段具体的に書いていきます。
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